置房地產的一切需知
 

    
 

若想在購買房屋時作出正確的決定﹐必先擁有良好而周詳的計劃。而當中涉及的學問很多﹐尤其是首次買房屋的話更甚﹐因此閣下很需要一群符合尊業資格的團隊在整個過程中從旁協助。而即使有了尊業人士的幫忙﹐自己其實也需要對整個流程有一定的概念。有見及此﹐我希望透過這裡能給大家一個關於買房屋的程序以及成功獲得房屋貸款資格的簡介。

  
       
     
       
 
 
   
 

負擔能力和融資

    
   “到底我們可以負擔什麼價錢的房子？”這問題大致可以用兩個不同的方程式以比較您的收入和支出來找出答案：
 		    
 
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(一) 您的總收入相比您未來需付的房屋按揭款項﹑暖氣費﹑管理費和物業稅﹐這程式一般稱為債務總額比例(GDS比例)。

 
 
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(二) 房屋按揭款項﹑暖氣費﹑管理費和物業稅再加上其他每月定期債項﹐這程式一般稱為債務總額比例(TDS)。TDS 比例通常包括信用卡債務﹑汽車貸款﹑其他現有信貸﹑學生貸款以及其他類似貸款。

 
   
       
 

個人和夫婦擁有5％至25％首期的﹐目前最高GDS比例為32％，而TDS 比率為40％。意思是貸款人將允許您使用最高總收入的32％來支付房屋按揭款項﹑物業稅以及暖氣費﹐和最高稅前或總收入的40％來支付這些款項加上所有其他債項 - 例子請參考上段。

您知道自己能輕鬆承擔的最高房屋按揭款項﹐從而幫您更有效率地選購新家園。並且﹐這步驟亦能為您省下不必要的時間和金錢在一些超出自己價格範圍的房屋上﹐甚至有可能招來不必要的失望。

    
       
 
 
   
 

安排預批房貸的三大好處

 		    
 
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通過使用這些比例，我可以讓(一) 它可以省卻您花時間在自己價格範圍外的房屋。
 
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(二) 我們可以幫您鎖定利率長達120天。這個可以保障您在作價後但完成交易前的任何加息機會﹐甚至可能為您節省數千元的利息。
 
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(三) 如果賣家知道您是一個符合資格的買家﹐會使您的作價更吸引。這意味著他們會把您的作價更認真看待，甚至可以能夠在一個較低的價格下成交。
 
   
       
 

在預審房屋按揭資格的階段﹐也是一個好機會去了解傳統的房屋按揭和高比例附保險成份的房屋按揭之間的差別。閣下不妨資詢聯邦政府 "RSP購買自住房屋計劃" 的協助﹐可讓首次買房屋的您使用自己的RSP資金購買自住房屋，及可以使用收作禮物的資金來付首期﹐以至幫助獲得房屋按揭的資格。

    
       
 
 
   
 

申請您的房屋按揭清單
 

    
 
已接受購買作價的要約副本，MLS副本，Strata文件和土地測量資料。
 
由現僱主發出的現有薪金證明。
自僱人士需出示過去三年的財務報告和個人入息稅證明。
 
閣下首期的資金來源 (例如銀行月結單或所收到現金禮物的信件等)。
   
       
 

如購買的房屋將用作重建之用﹐您需要附上建築圖則和詳細計劃﹐土地測量資料﹐ 以及您與建築商的協議書。

獲得了這些文件後﹐我就能在閣下找到完美的新家園時﹐為您迅速鎖定一個無條件的房屋按揭審批。

  
       
 
 
   
 

讓選購房屋過程變成樂事
 

    
 
照顧了房屋按揭的需要﹐您就能專注地去處理購買新家園的一切細節。

閣下第一次買房屋的時候﹐應充份利用合資格人士的專業知識去指導您於眾多的選擇中作出合適的判斷﹐亦不需要在選購過程當中作任何猜測。
  
       
 
 
   
 

按揭人壽保險

 
您應該考慮按揭人壽保險，傷殘和危疾保險，特別這兩都涉及收入。像火災保險一樣，當您知道是有保障時，就是生活較不如意時我們都能睡得很好。
  
       
 
 
   
 

預繳的優勢

 		    
 

我可以花更多的篇幅解釋每種房屋按揭的特點，但礙於時間關係最好是直接聯絡我來差詢您最關注的問題。我對系統上各種金融機構所提供的預繳方式的優勢有詳細了解。這些資料能讓您更快把房屋按揭供款還清。另外請注意，選擇較長的攤還期限（用來還清房屋按揭供款所花費的時間）將最終支付較多的利息。而攤還年限為五至二十五年。

迅速房屋按揭供款，如還款期為雙週即把每月支付供款減半再每兩星期支付。意思是這樣您將每年支付二十六次的減半供款或十三次的全額款。而這額外的兩次減半供款可以減少您的按揭年期從二十五年下降至十七年。

有些客戶發現這雙週還款期對資金預算比較難﹐因為一年裡有兩個月將要繳付三次供款。而這額外的供款有可能讓您的銀行帳戶失去平衡，特別是如果您不小心或沒有留意應要在那個月份繳付這額外供款。

只要您把每月還款額增加10％並一年裡繳付十二次供款就可以完成同樣的目標。

  
       
 
 
   
 

每月供款 vs 迅速雙週供款

 		    
 

供款期
數目

供款次數
每年
供款
每月
$1000
12
$12,000
每月+10%
$1,100
12
$13,200
雙週期
$462
26
$12,000
迅速雙週期
$500
26
$13,000
   
       
 
 
   
 

可攜式的按揭 & 可接手的按揭
 

  
 
另一個要考慮的要素是可轉移性。若果以後您決定出售您的房屋而購買另一間時，您應該能夠把現有的房屋按揭放在新房屋或轉移到您房屋的新買家而不用付上罰款。特別是如果您的房屋按揭利率是低於當時市場利率的話將會是一個重大的優勢。
  
       
 
 
   
 

挑選最適合的房屋按揭

 		    
 

挑選房屋按揭時最基本的選擇:

   
       
 

傳統的房屋按揭或高比例的房屋按揭
 

攤還期限
 

限額或開放房屋按揭
   

固定利率 vs 浮動利率

   
       
 
傳統的房屋按揭低於75％的評估價值或購買物業的價格，以較少者為準。高比例的房屋按揭通常是超過75％的評估價值或購買價格。這類型的房屋按揭通常被稱為NHA按揭，因為它被“全國住房法”所規定，而必須根據法律規定，由CMHC，GE或借款人支付保險費﹑申請表﹑法律和財產鑑定費的私營保險公司所保障。

您選擇的房屋按揭期限是重要的。如果您認為利率將在更新房屋貸款時會下降的話﹐短期房屋貸款是適當的，但在許多情況下，他們在浮動房屋貸款利率時並不太有利。如果您覺得利率在未來幾年將上升的話長期房屋按揭是合適的，這還可以讓您安心知道長遠需支付的供款額數目。這可能是對首次購買房屋的人尤其重要。要選擇合適的房屋按揭種類﹐關鍵是找到能配合您能承受的風險程度。

限額房屋按揭通常比開放房屋按揭的提供較低利率，但開放的按揭容許您在不需付罰款的情況下任何時候增加供款甚至還清貸款。這特點是許多消費者有支付但沒有使用的。限額的預先繳款選項通常就足夠了。

您可以選擇固定或浮動利率。固定利率讓您能跟據所選按揭種類的條款準確地預算由六個月到二十五年內的資金。浮動利率與市場一同波動，允許您在利率下降時跟隨。這些房屋按揭在利率下降的市場是非常有用的。

 
       
 
 
   
 

下一步

    
 
本文提供了一些購買房屋及獲得房屋按揭資格的基本資料。閣下看完後可能會有些疑問﹐我很樂意為您逐一解答。請與我聯繫。