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Feb 12, 2013
加國房貸展望2013
加国房貸市場過去20年回顧和最新房貸政策改變，詳情請在此点擊
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| 逆轉抵押貸款 Reverse mortgage |
| Aug 25, 2022 |
逆轉抵押貸款 (REVERSE MORTGAGE)
退休是很多人既憧憬又擔憂的一件人生大事，但退休人士於退休後收入銳減，而生活成本在不斷上升，最終有可能難以維持退休前相若的生活水平。假若擁有物業的退休人士需要額外資金週轉，可以怎樣安排？
我們的專業貸款團隊可以為退休人仕安排「逆轉抵押貸款」以解決客人財務資金需要。
何謂「逆轉抵押貸款」？
「逆轉抵押貸款」簡單來說是”非傳統套現抵押貸款”。逆轉抵押貸款是以客人的房屋評估價值(估值)作根基為抵押的貸款，專門為 55 歲及或以上的加拿大業主設計，它使客人能夠將高達 55% 的房屋價值轉換為免稅現金。 在客人搬家或出售之前，客人可以選擇不用每月還利 息。 由於逆轉抵押貸款是專為 55 歲以上的加拿大人設計，因此它比其他貸款選擇更容易獲得審批, 只要客人是55 歲或以上的加拿大業主，並且以該房產為主要住所。 客人便有資格申請，而所獲得批出的金額將取決於客人的年齡、房屋的估值、位置以及房屋類型等因素。
逆轉抵押貸款在加拿大如何運作？
對於 55 歲或以上的加拿大業主而言，逆轉抵押貸款是一種安全、安心的解決方案，客人可以利用他們的房屋淨值，將其轉為免稅現金，而可選擇暫時無需支付任何每月的供款。 這樣客人無需出售或遷離物業便即可獲得免稅現金， 客人亦可繼續保留房屋的產權。 即使客人的收入或房屋價值發生變化，客人也不會被迫遷離或出售房產物業。 貸款機構保證客人或客人的遺產物業(ESTATE HOUSE)最終所須償還的金額數目永遠不會超過物業在出售時的市場價值。 假如客人的物業升值，所升值的部便歸於客人所有。 而客人所需要做的便是把物業好好保養。
逆轉抵押貸款的款項是否可以隨時使用?
這筆錢是可以隨時、隨心使用。客人可選擇收取全筆款項或 保留部份日後才 取岀，盡享財務靈活性。
逆轉抵押貸款的資金可用於：
• 穩定客人的生活水平
. 幫 助子女置業
• 增加現金流
• 合併債務 ，還掉高息債項
• 購置物業
• 支付醫療費用
• 家居裝修及維修
• 旅遊渡假
申請逆轉抵押貸款有何種條件限制?
逆轉抵押貸款申請最決定性、最關鍵的條件在於客人的年齡和物業的估值。 以下是逆轉抵押貸款申請需注意的事項：
1. 客人必須一年內至少有6 個月居住於物業才合乎申請資格
2. 客人必須年滿 55 歲
3. 房屋淨值為物業估值減去未償還債務
4. 逆轉抵押貸款必須在田土廳 註册為一按 ，因此律師會代客 户償還現有的抵押貸款。
下次有機會再和各位詳談逆轉抵押貸款。
除了逆轉抵押貸款外，假若客人擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們亳無疑問定必能從甲級銀行爭取到最優惠的貸款利率和計劃。否則憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，我們也可以為客人安排另類貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準。 |
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| 如何省回物業轉讓稅(PROPERTY TRANSFER EXEM |
| August 11, 2022 |
如何省回物業轉讓稅(PROPERTY TRANSFER EXEMPTION)
每當客户購買物業(PURCHASE)和物業轉讓(PROPERTY TRANSFER)時，如果不是首次置業者，卑斯省政府會徵收”物業轉讓稅”(Property Transfer Tax)。如果自住物業，轉讓给家人，某些情况下，也需要付物業轉讓稅。
怎樣可以省回這筆費用，以下是小貼士和大家分享。
(A) 不是第一次置業人士可否物業轉讓稅?
所有買家, 包括非首次置業人士，購買不超過$750,000的「全新物業」將免除物業轉讓稅；但由$750,000 - $800,000也有部份豁免。條件是:
1. 住宅物業一定是全新的，如樓花…等等
2. 買家必須用個人名義購買。不能用公司名須購買。
3. 買家必須是加拿大公民或居民，
4. 買房者必須在交收物業後92天內搬進去，同時要在物業住滿至少一年。
5. 新建物業面積不得大過1.24畝。
(B) 只限於第一次置業人士(FIRST TIME HOME BUYER)購買「二手屋」 或「舊屋」物業轉讓稅豁免:
第一次置業人士，如購買「二手屋」 或「舊屋」 ，房價不超過$500,000，可以完全豁免物業轉讓稅。購買$500,000 - $525,000就有部份豁免。
例如買 $600,000房屋，需要一次過付 $10,000 B.C.省物業轉讓稅。計算如下:
首 $200,000 X 1% = $ 2,000
餘下$400,000 X 2%= $ 8,000
共付 $10,000
如買價$500,000 或以下，物業轉讓稅全免
買價$500,000 - $525,000，物業轉讓稅有部份豁免
買價$525,000以上則要付全數，完全沒有豁免
怎樣才符合第一次置業人士和豁免物業轉讓稅?
第一次置業人士想豁免物業轉讓稅，買家必須符合以下之”所有”條件:
(一) 一定是加拿大公民或永久居民 (根據移民法)
(二) 要在卑斯省連續住滿最少一年、或卑斯省居民在過往六年內曾經報過二次
入息稅 (FILE INCOME TAX)，也可以符合。
(三) 在全世界任何地方沒有擁有過主要居所
(四) 在卑斯省從來沒有參與過置業人士首次購屋豁免計劃
(五) 在物業登記後92天內一定要搬進去作為自住
(六) 在此物業最少要住滿一年
如讀者想知道更多關於第一次置業人士物業轉讓稅豁免，可到以下政府網站查看:
https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/exemptions/first-time-home-buyers
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| 辣手貸款個案 |
| August 4, 2022 |
辣手貸款個案分享
由於利率不斷上調，因此月供款也增加，現時銀行對客戶申請貸款收入的要求比以前高了，導致很多客戶不符合收入資格已被拒絕貸款。好消息是我們有另類貸款機構可以幫客戶取得需要的貸款額
以下是一些曾經完成的另類貸款過案，给你們參考。
個案(一):
個案背景
• 夫妻不能繼續支付住宅供款，需要重組信貸及需要多$20,000來支付子女的教育費用
收入和債務:
• 两人都是打工人士, 有穩定的收入，年收入共$130,000
• 有僱主信 、工資單和僱主口頭確認他們的就業證明
• 他們不符合政府和大銀行的壓力測試
物業狀况:
• 自住
• 房產價值 $800,000
• 物業狀況良好，保養好，位於市 區
信用 :
• 丈夫因健康問題而停工數月，期間拖欠信用卡數，而令到信用分數非常低
• 但按揭還款記錄良好
解決方案：
我們花時間了解了整個故事，明白客戶是面對短暫困難，並意識到客戶在再融資後，財務狀況會大大改善。我們提供了很好的 1 年期抵押貸款利率，貸款額高達樓價的80%。這個物業重组令客户可再融資$20,000 來幫助他們孩子的教育，並將其餘的高利率無抵押貸款如信用卡等一併還掉。再融資後，他們的每月現金流增加了 $1,000。
個案 (二)
個案背景
客戶為一對夫婦，在Delta購入了一個$950,000的房屋,不過他們除了手上現金外还需要多$100,000去成交物業。客戶把自住的柏文掛牌$650,000，尚有$100,000多貸款，希望在在成交前可以把柏文賣掉，籌集到所需首付。
借貸人資料
• 先生有穩定收入，唯收入偏低，太太則是家庭主婦，完全沒有收入紀錄，報税額度不符合甲級银行條件
• 自住柏文在成功出售前根本沒有足夠首付成交DELTA 物業
• 眼看新屋成交日將至，但自住物業仍未有潛在買家出價。新落實的物業已取消貸款條件，根本沒有反悔餘地。
解決方案：
我們成功為客戶安排$950,000的貸款額，解決燃眉之急使客戶不用擔心周轉問題，讓DELTA物業可順利成交。而客戶的現住柏文也於一個月後成功出售，售價也相當不錯。當自住柏文的售賣手續完成後，客戶便將出售物業得來的資金償還DELTA物業的部分貸款，隨後我們再為客戶安排了一個低利率的貸款，讓客戶可輕鬆償還貸款。
個案(三 )
物業資料:
柏文位處ＡＢＢＯＴＳＦＯＲＤ，專業估價員估值物業(appraised value)為$480,000 ，現客戶急需要$80,000，因此我們為他安排第二按揭貸款。
個案背景
• 客戶現有一個$172,000的第一按揭貸款
• 客戶所住大厦有特別維收費用(SPECIAL ASSESSMENT) ，需要繳付$60,000， 分三期付清
• 貸款人為自僱人士，不能提供收入証明
解決方案：
我們為客戶辦理好一個$80,000的第二貸款，讓他先應付第一期之特別維收費用，然後安排為客戶交付餘下兩期的特別维收費用。
• 一般情况下，如柏文需要付上特別維收費用(SPECIAL ASSESSMENT) ，意指該物業有重大問題例如漏水，貸款機構會因而判斷此筆物業貸款交易為高風險，批發貸款機會不大。
• 但在我們悉心安排下，未提取的款项客戶不用繳付利息，當需要再付特別維收費用時，才提取餘下款項，因此為客戶省了不少利息。
• 收入不足夠也可以批出貸款
• 這安排可助客戶解決困難，而且最為簡單、亦最節省利息。
假若客人擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們亳無疑問定必能從甲級銀行爭取到最優惠的貸款利率和計劃。否則憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，就如以上三個案例，我們也可以為客人安排另類貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
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| 除了首付外，客户還需要為成交做什 |
| July 28, 2022 |
除了首付外，客户還需要為成交做什麽準備
當客户打算要置業的時候, 一般都在事前開始儲蓄或要求父母幫助不足之首付金額。也有為數不菲的附带費用，在成交前必須交给律師樓，來完成交易。代表客戶購房的地產經紀一般也會提供給客戶一些資料。
以下是一個簡介給買家一個概念。
如果客戶有樓價的20%首付，這是”傳统貸款” (CONVENTIONAL MORTGAGE) ，只需金融機構審批，不用通過政府批核及政府担保。
如客戶首付是少於樓價的20%，這是高额貸款(CMHC High ratio mortgage), 銀行是要得到加拿大房屋貸款局(CMHC)批准, 及客戶需要付政府保費(INSURANCE PREMIUM) ，由貸款額的2.8% - 4%，這保費可加在貸款額內。CMHC要求除了首付以外，也要银行戶口証明有多於樓價的1.5% 的存款來應付成交的各種費用。
(一)成交前的費用:
在客戶支付首付之前，會有以下的費用:
驗屋費 Home Inspection Fee
和賣家在簽寫合約時，買家一般有附帶條件，房屋檢查通常是其中一條。 檢查房屋後，房屋檢查員將會提供有關房屋狀況的報告。 這項服務的費用會有所不同，根據物業大小而定。
訂金 Deposit
當客户對房產提出取消條件時(SUBJECT REMOVAL)，客户需要向賣方支付買價的5%定金。定金將放在賣方经紀公司的信託户口中，直到成交時，作為部份首付。因此，這不是客户需要提供的額外資金，而是需要準備好這筆訂金。 請注意，双方簽署的合同是受法律朿绑的。 如果客户因任何原因而未能完成合约，賣家有權保留定金作為補償，並可以告上法庭，要求賠償損失。
物業估價費 Appraisal fee
物業評估是估值物業在市場的公平價值。 金融機構通過一個獨立機構對物業進行評估，確定物業的價值，以决定抵押貸款的多少。高風險 (High Ratio)抵押貸款（首付低於20%的抵押貸款）通常不需要物業評估。但如果CMHC 對物業價值有疑問，他們則可能需要進行一個深入的物業評估 ，費用也由買家負責。
(二)成交時需要付的費用Closing cost:
成交費用是必須在物業成交時在律師樓要付的費用，以下的基本成交費用客戶是要準備：
律師費 Legal fee
客戶需要律師或公證人幫助完成交易。他們準備貸款机構需要的房貸文件，查契等等的工作，以保障客戶的利益。 費用將包括律師所花的時間和物業轉讓有関的支出。
物業轉讓稅Property Transfer Tax
加拿大不少省份都徵收物業轉讓稅，金額因省份和房產價值而異。卑斯省 $2,000,000.00以下的物業轉讓稅是買價的2% 减 $2,000.00。
業權保險Title Insurance
大部份貸方機構會要求客戶購買業權保險，以保障他們的利益，萬一物業擁所權發生糾紛造成他們的損失。
物業稅調整 Property Tax Adjustments
從成交那天開始，買方要負責支付物業稅。 如果賣家預付了成交後的物業税款，買家需要在律師樓退還這筆費用。
(三)其他有関房屋的支出
不同於租屋 ，購房者需要預備成交後每月會有多筆開支，例如房屋貸款、物業稅、水電費…等等。如果是柏文或联排 屋，要支付物業管理費等，這费用將根據物業類型及其位置而有所不同。 還有與搬遷、水電和互联網接驳費、裝修、美化園林和購置傢俱等的費用。
客戶可能沒有意識到在擁有房屋之前或擁有房屋的第一個月內可能會出現的相關額外費用。 例如以下兩項：
按揭保險 Mortgage Insurance
首付低於 20% 的抵押貸款必須通過CMHC批準及要付保費。客戶可以選擇預先支付這筆錢或將其作為抵押貸款的一部分。
家庭房屋保險 Home Insurance
貸款機構要求所有房屋貸款都需要投保火險和其他損壞保險。 客戶需要購買房屋保險，並在成交時向貸款機構提供證明。
預留成交费用
所有這些額外費用加起來可能高達數千元至數萬元不等，視乎物業價值。 因此，預早準備好這些費用可以減輕客户的壓力。对於首次購房者更要仔細了解有關房貸程序及有関支出。
联络房貸經紀
房貸經紀有不同的銀行及大小机構網絡，可以為客户提供一站式服務。而且房貸經紀憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，我們也可以為客人安排到貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
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| 辣手貸款個案 |
| July 21, 2022 |
辣手貸款個案
7月13日央行再加息，調升高達1%。銀行基準利率 (Bank Prime rate) 相應上調到4.7%。年初時基準利率只是2.45%。
個案(一) 退休客户也可購買投資房產
借款貸人背景:
•借貸人是為退休人士
•有CPP收入証明
•信貸評分良好，分數超過680
•目前的住所没有房貸抵押或信用額度
•客户有很好的還款記錄
物業
•投資物業約700平方英呎，租金收入每月大約$2300
•類似單位平均在市場上掛牌20天便成功出售
我們如何完成這個案
根據客人過去兩年的退休收入及新購入投资物業的租金收入，客人獲批出相等於買入價75％的貸款。大部分貸款機構只使用部份租金收入作貸款批核考量，
但通過我們的安排, 採用較高的租金收入比例，成功為客户辨妥貸款。
重點:
• 通過我們的貸款安排，客人可獲更高的貸款金額。
個案(二) 經營餐飲業務的自僱人士也能成功獲批貸款
借貸人背景:
•借貸人為年資超過10年經營餐飲業務的自僱人土
•個人報稅收入偏低
•公司財務報表顯示公司淨收入良好
貸款用途
•客人打算出售自住排屋升級購置獨立屋
•首期來源是出售現住排屋再加上自已的儲蓄
物業
•客人購置的兩層高獨立屋，地点佳，交通方便
•物業狀况良好，地庫有兩房出租單位因此有租金收入
客人信用狀況:
•信貸評分超過700，信譽良好
•信貸紀錄上顯示有些未還清債務
•過去3年償還房貸準時，並沒有遲還款紀錄
我們如何完成這個案
•他每年報稅收入只有二萬多元
•收入由2年平均的退稅單確認
•使用所有收入来源
重點:
* 即使客人出售排屋升級購置獨立屋，貸款金額比以前增多，但月供款反而比以前減少，全因我們為客人成功爭取到更好的貸款方案，替客人節省金錢。
個案(三):
客人物業剛完成建築，也已經安排好一按和二按在物業上，其中二按是用於建築貸款上，房子完成建築及取得入住証 (Occupancy Permit)後，客人希望將現有的貸款按揭合二為一。
借貸人背景:
•借貸人夫婦二人為自僱人士超過5年
•由於借貸人同時也是建築商，因此個人收入良好
•借貸人擁有良好的信貸紀錄，信貸評分超過680
•償還一按、二按房貸準時，並沒有遲還款紀錄
貸款用途
•客人希望將現有的貸款按揭合二為一，以降低利率和減少月供款
•在融資的同時安排額外貸款額度為下一個項目作準備
物業
•物業為全新兩層高獨立式住宅，地點理想，地庫設有個兩房出租單位
我們如何完成這個案
•收入根據過去兩年政府報税及租金收入來審批。我們可以彈性處理租金收入，令客人可以獲得一個滿意貸款方案。
重點:
•在房屋建造完成並獲得入住許可証後，我們為客人安排融資取得一個較低的利率，用以清還現有的一貸及二貸，替客人節省金錢。
假若客人擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們亳無疑問定必能從甲級銀行爭取到最優惠的貸款利率和計劃。否則憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，就如以上三個案例，我們也可以為客人安排另類貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
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