| |
Feb 12, 2013
加國房貸展望2013
加国房貸市場過去20年回顧和最新房貸政策改變，詳情請在此点擊
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|
| |
| ”逆轉抵押貸款”的問與答 (2) |
| Nov 5, 2022 |
「逆轉抵押貸款」的問與答 (2)
越來越多的加拿大人提早退休，但為了维持一向的生活水平，不少選擇逆轉抵押貸款，使加拿大人能夠將房屋部份增值套現，可以一次或分多次拿取款項。
上期談及不少客戶对逆轉抵押貸款仍有疑問，以下問答希望可以幫助客户更多了解這個計劃。
問: 從逆轉抵押貸款機構中貸款，是否要繳税?
答: 這是完全不用繳稅的。因為這是從自住屋作抵押提取的款項是不用繳稅的。
問: 其中一個批準資格物業是自住居所，每年至少住滿6個月或以上?
答: 是的。一些雪鳥人士，冬天南下美國或去東南亞享受陽光，夏天返回加拿大享受這邊的溫和天氣。客戶每年最少在加拿大的自住屋居住滿六個月,便符合物業是客戶的”主要居所” 定義了。
問: 逆轉抵押貸款機構，什麽年纪可以申請?
答: 由於逆轉抵押貸款是專門為加拿大長者設計，因此比其他銀行的貸款更容易獲得批准。申請人只需要是55歲或以上的加拿大業主，並且以該房產為主要住所。 客人便有資格申請，而所獲得批出的金額將取決於客人的年齡、房屋的估值、位置以及房屋類型等因 素。
問: 即使房子貶值，貸款机構會收回貸款嗎?
答: 逆轉抵押貸款可以是客户的終身房貸，即使房子貶值，甚或大跌如2008年金融風暴時，
貸款金融机構也不會收回貸款。
問: 不還款可能導致物業被貸款金融机構拍賣嗎?
答: 不對!! 這是逆轉抵押貸款時最常見的誤解之一。逆轉抵押貸款中最大優点是客戶可選擇不用每月供款，或只供利息，客戶永遠不必擔心錯過付款 。
問: 安排逆轉抵押貸款非常昂貴?
答: 這也是不真實的! 需要支付付費用與傳統大銀行抵押貸款非常相似，只需要支付物業評估費和客户律師或公証人的費用及成交時的銀行律師費，這是正常標準費用，與其它機構的” 套現” 成本相比，逆轉抵押貸款對客戶來說是一個更省錢的選擇。
如客戶除了擁有自住屋，還有岀租屋，在某些情况下，逆轉抵押貸款機構可考慮加上两個岀租屋一併計算，可以貸多些流動資金。
讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準! |
|
|
| 「逆轉抵押貸款」的問與答 (1) |
| Oct 29, 2022 |
在疫情期間，越來越多的加拿大人(如戰後婴兒 BABY BOOMER) 提早退休，為了维持一向的生活水平，不少選擇逆轉抵押貸款，使加拿大人能夠將房屋部份增值套現，可以一次或分多次拿取款項。
客戶對逆轉抵押貸款真正了解多少？ 部份人士知道逆轉抵押貸款可以幫助 55 歲以上的加拿大人從住宅套現，不用缴税。現時不少加拿大人的財務計劃已包含逆轉抵押貸款。 不過尚有不少客戶对逆轉抵押貸款有以下疑問，以下答問希望可以幫助客户多了解這個計劃。
問: 從逆轉抵押貸款機構中貸款，客戶將不再擁有自己的物業?
答: 不对的! 客戶始終保持其房屋的業權、擁有權和控制權。貸款机構只是擁有物業的一
按‧，和各大銀行的一樣。
問: 客戶欠金融机構的錢會超過他們物業的價值?
答: 錯誤的想法! 客戶欠的金額必不會超過其房屋的市場價值。事實上，超過 99% 的加拿大人在出售房屋償還貸款後，拿到手是賣房價值的50%或以上。
問: 只有62歲以下的人仕可以申請逆轉抵押貸款?
答: 也是不对的! 在加拿大，逆轉抵押貸款適用於 55 歲及以上的加拿大屋主。只是隨著客戶年齡的增長，他們會獲得更高金額的貸款。逆轉抵押貸款可以是客户終身房貸，只要客戶按時繳交地稅和保險，房屋狀況保持良好，並且是房主的主要居所便可。當然客戶有權全數還款或轉按到其它機構。
問: 客戶巳從逆轉抵押貸款機構中貸款，可否再融資?
答: 如果房子升值了，客戶是可以再增加貸款額。手續简單，只需要重新安排一個物業評估報告，然後通過律師或公証人辦理。當客戶有急需用錢時，我們亦可安排一個二按。
待續! 下期繼續讀者有關「逆轉抵押貸款」的問與答。
讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準! |
|
|
| ”逆轉抵押貸款” (REVERSE MORTGAGE) (2 ) |
| Oct 22, 2022 |
「逆轉抵押貸款」 (REVERSE MORTGAGE) (2)
這是给退休人士，收入不多，但需要一些現金流维持以往一樣的生活水平人士的最佳選擇。「 逆轉抵押貸款」 的好處是還款可弹性處理，可選擇只供利息，或全不供款也可。
以下是一個實例関於客人如何在「 逆轉抵押貸款」達到双贏!
夫婦二人擁有一個價值$2,000,000的自住物業，並沒有貸款。結婚多年後決定離婚，拆分資產。如出售物業便各自有$1,000,000 ，但妻子希望保留及繼續住在這個物業，那麼妻子到那裏去拿$1,000,000來買下丈夫的一半房產？她沒有這麼多的現金，也被自己來往的銀行拒絕。 在通過「 逆轉抵押貸款」計劃，妻子取得貸款保留這物業，通過律師辦理房貸手續，拿到$1,000,000 給丈夫，取消丈夫名字在屋契上，把這物業產權完全放在妻子名下。
丈夫拿著$1,000,000去購買自己的房子，但找$1,000,000的房子在溫哥華並不容易！ 最後丈夫也申請「 逆轉抵押貸款」購買一間$2,000,000的房屋， 拿著妻子给他的$1,000,000作為自備資金，再從 「 逆轉抵押貸款」中獲得$1,000,000的貸款。
從以上例子看，男女雙方現各自擁有自己價值$2,000.000的物業，双贏!
逆轉抵押貸款申請資格非常簡單，年滿55歲或以上，自住物業，不需要收入证明….等等。
如有興趣或咨詢任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準 |
|
|
| ”逆轉抵押貸款” (REVERSE MORTGAGE) (1) |
| Oct 15, 2022 |
”逆轉抵押貸款” (REVERSE MORTGAGE) (1)
在二年多疫情期間，退休/老長人仕的離婚率不斷上升。也許他們在疫情期間被困在一起，無自我空間，容易引起纷爭。疫情稳定下來，便萌去意，去享受個人自由的生活。通常一對夫婦最大的資產是兩人擁有的自住物業，結婚多年房屋增值了不少，當夫婦二人不能再共同生活下去，要離婚時多數情況下自住房需要出售，好讓各自一方有資金運用購買另一個物業。這並不是最好的策略，亦不一定適合每個家庭，如有年長子女一同住，也會令問題更複雜。
如果一方想保留這自住物業，但需要資金購買另一半的房產，問題是退休後收入不多，很困難得到銀行貸款，那麼如何是好？不用躊躇，”逆轉物業抵押貸款” 或許可以幫到你 。辦 理”逆轉抵押貸款” 的機構是政府公認的一级大銀行。
”逆轉抵押貸款” 的好處:
通過”逆轉抵押貸款”，我們可以安排一個高達房屋價值 58% 貸款（當然要取決貸款人的年紀）。好處是可選擇無需每月支付任何供款，甚至包括利息。供款可弹性處理。如果客戶是退休人士，收入不多，想多一些現金流维持以往一樣的生活水平，這一點非常重要。
“逆轉抵押貸款”申請最決定性、最關鍵的條件在於客人的年齡和物業的估值。 以下是”逆轉抵押貸款”申請需注意的事項：
1. 客人必須一年內至少有6 個月居住於物業才合乎申請資格
2. 客人必須年滿 55 歲
3. 房屋淨值為物業評估價減去未償還款抵押貸款
4. “逆轉抵押貸款”必須在田土廳 註册為一按 ，律師會代客户償
還現有的房貸。
5. 客人只付評估費及銀行律師費。
下期給讀者一個實例関於逆轉抵押貸款 ，適合退休人士的好處和特点。看看客戶如何達到双贏!
讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。 |
|
|
| 客戶對另類貸款機構的期望 (2) |
| Oct 8, 2022 |
客戶在什麼情况下需要另類貸款機構(乙類机構) (二)
上期談及這两年的大流行疫症改變了不少加拿大人的生活，影響數千甚至數百萬人的就業和財務狀況。 這段時間很多貸款申請人因收入不稳定，負債過高，影響信用評分，因而不獲得大銀行的貸款批準。這個時候客戶的最佳選擇就是另類貸款(或乙類貸款) 。今期繼續談及另類貸款(或乙類貸款類貸款) 。
另類貸款有風險嗎？
信譽良好及建立已久之另類貸款機構與傳統銀行貸款一樣是安全的，也是受政府監管的。
如果貸款利息上升，我能負擔供款嗎？
另類貸款特色是短期的貸款，通常是一到三年，幫助客戶暫時過渡困境。客戶利用這段時間開始重建他們的信用或改善報稅收入等。按揭到期時可以再爭取好的利率。
另類貸款機構是否會批准我買高於我能負擔的物業？
不會的。另類貸款機構也會核實收入並查看償債比率，就像大銀行一樣。 不過他們接受非傳統收入來源，報低收入的自僱人士等等，特殊情况下, 他們還接受更高的償債比率。即使如此，這些貸款機構不會批准你無法負擔的貸款。另類貸款機構的利息是根據風險程度而定，他們稍高於大銀行的利率是為了平衡風險，以便能夠為更多良好的客戶提供貸款，令客戶可以及早買房，盡快踏入房屋市場，得到物業增值的好處。
以上談及的另類貸款機構也多是银行，不過是規模小的銀行。一般稱為乙類貸款。
丙或C 機構 則是截然不同的小機構或私貸。將來有機會再詳細介紹。
假若客人擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們亳無疑問定必能從甲級大銀行爭取到最優惠的貸款利率和計劃。否則，憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，我們也可以為客人安排另類貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準 |
|
|
|
